盤和林(中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng))

　　最近，受到新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，全國(guó)多個(gè)城市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下發(fā)了“暫停經(jīng)營(yíng)”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續(xù)營(yíng)業(yè)。1月26日晚間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)出號(hào)召，全國(guó)樓盤暫時(shí)停止售樓處的銷售活動(dòng)，待疫情過(guò)后再自行恢復(fù)。

　　新型冠狀病毒感染的肺炎疫情下各行各業(yè)都受到了影響，全國(guó)性的假期延期、工廠停工、物流停運(yùn)，毫無(wú)疑問(wèn)將會(huì)對(duì)形成短暫沖擊。而受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)供求也將會(huì)出現(xiàn)鏈條式波動(dòng)。

　　一方面，疫情規(guī)模大小、持續(xù)時(shí)長(zhǎng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生很大影響，這種影響主要來(lái)自于宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。首先，GDP增長(zhǎng)速度及增長(zhǎng)值會(huì)影響居民可支配收入，進(jìn)而影響居民的當(dāng)期消費(fèi)。其次，GDP增長(zhǎng)預(yù)期會(huì)影響居民的收入預(yù)期，基于消費(fèi)平穩(wěn)及未來(lái)資金償還的考慮，消費(fèi)者會(huì)進(jìn)行跨期消費(fèi)抉擇，延期消費(fèi)。

　　另一方面，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響在于房地產(chǎn)投資、融資、生產(chǎn)、銷售、產(chǎn)品都將會(huì)受到不同程度的影響，具體表現(xiàn)為，房地產(chǎn)投資施工的延期、融資環(huán)境、生產(chǎn)、產(chǎn)品市場(chǎng)選擇標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變等等，這也就意味著今年的“小陽(yáng)春”甚至是第二季度的銷售業(yè)績(jī)都將受到影響。

　　值得一提的是2003年的非典疫情，同樣作為社會(huì)突發(fā)事件，2003年的非典造成了國(guó)內(nèi)GDP及房地產(chǎn)行業(yè)短暫性突然性的下滑，2004年疫情結(jié)束后又止跌回升。雖然在不同經(jīng)濟(jì)規(guī)模體量、不同行業(yè)發(fā)展階段、不同的疫情狀況下，疫情對(duì)房地產(chǎn)的沖擊程度與范圍將會(huì)有所不同，但是可以肯定的是，社會(huì)突發(fā)事件結(jié)束后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、施工、銷售等將會(huì)重新回升甚至超越以往正常水平。

　　因此，針對(duì)此次疫情突發(fā)事件，我們需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題主要有兩個(gè)，除了疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r的影響，另一個(gè)就是疫情結(jié)束后，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　疫情結(jié)束前，房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該做好充足準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)變銷售模式，做好資金狀況預(yù)判，與建設(shè)工程各承包商做好協(xié)調(diào)溝通，爭(zhēng)取將影響降到最低。同時(shí)，需對(duì)客戶需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化做出積極的反應(yīng)和調(diào)整，調(diào)整生產(chǎn)投資計(jì)劃以對(duì)標(biāo)市場(chǎng)。

　　受疫情影響，企業(yè)由于投資、融資、生產(chǎn)、銷售滯后產(chǎn)生的時(shí)間成本，會(huì)使得一些房企面臨較大的現(xiàn)金流、資金回籠等生產(chǎn)投資壓力，因此，疫情結(jié)束后，宏觀收緊的可能性不大。另一方面，疫情結(jié)束后，隨著房地產(chǎn)生產(chǎn)投資將會(huì)相繼恢復(fù)甚至加速，為緩解資金壓力，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及存貨結(jié)構(gòu)或?qū)l(fā)生重大變化。

　　接下來(lái)的幾個(gè)月對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言并不好熬，因此從投資、融資、消費(fèi)等供需兩端采取適當(dāng)?shù)姆潘烧哂欣谡麄€(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如考慮將銀行利率下降到基準(zhǔn)利率以下，降低首套、二套等改善型需求的首付比例，減少企業(yè)資金鏈壓力或者以促銷的方式銷售存貨都有助于刺激消費(fèi)和投資，調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。

　　但是不能排除，疫情結(jié)束后壓抑的需求報(bào)復(fù)性的增長(zhǎng)，我們對(duì)待房地產(chǎn)的基本態(tài)度仍舊是“房住不炒”，作為人們美好生活的重要組成部分，剛需以及改善型住房這塊可以適當(dāng)支持，只要是在不同收入水平下，可接受的范圍內(nèi)，此類合理需求應(yīng)該予以滿足，這有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　但是各類加杠桿的投機(jī)性需求仍舊需要嚴(yán)控。一直以來(lái)作為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要來(lái)源，杠桿投資、消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)是房地行業(yè)發(fā)展重大風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，給相關(guān)行業(yè)及宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)諸多不確定性。隨著疫情結(jié)束和市場(chǎng)信心的恢復(fù)，找到合理需求與投機(jī)性需求的政策調(diào)節(jié)平衡點(diǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)精準(zhǔn)調(diào)控和恢復(fù)的關(guān)鍵。

　　竊認(rèn)為，雖然此次疫情不是我們想看到的，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，有利于倒逼行業(yè)結(jié)構(gòu)性改革和市場(chǎng)需求的調(diào)整，也給了政策階段性調(diào)整過(guò)渡期和契機(jī)。