房屋登記暗藏哪些風險

　　辦理網簽并非萬事大吉夫妻購房慎選登記一方

　　□本報記者 徐偉倫

　　房屋不僅是一種資產，在很大程度還上代表家之所在。近年來，房地產交易市場活躍，但房屋登記作為交易中的必經程序，卻由于登記機關審查手段有限、公眾權利保護意識淡薄等因素，導致矛盾頻發，由此引發的行政訴訟案件時有發生。

　　4月21日，北京市昌平區人民法院召開“涉房屋登記行政案件典型案例”新聞通報會，通報該院近五年涉房屋登記行政案件審理情況，并發布相關典型案例。提示老百姓在買房時，不要認為辦理了網簽就萬事大吉，網簽并不具有物權變動性質，不直接產生不動產物權設立或變動的效力，建議購房人在辦理網簽后及時過戶，尤其是房屋上存在抵押登記的，督促賣方解除抵押并約定明確的違約責任，避免錢房兩空。

　　網簽不具物權變動性質

　　延期辦理過戶存在風險

　　荊先生夫婦與李某此前簽訂房屋買賣合同，約定李某將自己的房屋賣給荊先生夫婦，雙方進行了存量房屋買賣合同網上簽約，荊先生夫婦隨后入住了該房屋。因該房屋此前已設定抵押給某銀行，一直未能辦理過戶。

　　不料，李某在簽約后將銀行名下的抵押注銷，又與第三人馬某簽訂抵押借款合同，將該房屋抵押給馬某，并辦理了抵押登記手續。荊先生夫婦得知后，認為自己已辦理網簽并實際入住房屋，不動產登記機構不應再為他人辦理房屋抵押登記，遂將不動產登記機構訴至法院，要求撤銷給馬某辦理的抵押登記。

　　法院審理后認為，不動產登記機構依照相關規定，審核了申請人的各項材料，為李某與其債權人馬某辦理抵押登記的行為符合法律規定。存量房屋買賣合同網上簽約不具有保證將來實現物權的效力，也不能產生對抗抵押登記的效力。據此，法院判決駁回了荊先生夫婦的訴訟請求。

　　據了解，房屋交易合同網上簽約備案，俗稱網簽，是房屋買賣合同簽訂后的必經程序，是政府部門依托其建立的商品房網上簽約備案平臺。“但必須注意，網簽并不具有物權變動性質。”昌平法院行政庭法官呂偲偲稱，只有辦理了房屋所有權轉移登記，才能對外成為房屋的所有權人，購房人在辦理網簽后應及時辦理過戶手續。

　　據介紹，5年來，昌平法院審理的房屋登記行政案件已占不動產登記案件的81%，該類案件主要呈現出不服房屋轉移登記行為案件占八成、利益結構復雜、訴訟“程序空轉”現象突出、行民交叉情形較為普遍、行政機關無責敗訴占比高的五大特點。

　　昌平法院行政審判庭負責人雙玉娥稱，“不會告”“隨意告”的現象在此類案件中依然存在。當事人權利保護意識淡薄以及登記機關審查手段有限也是引發此類糾紛的重要原因。

　　偽造文書辦理登記無效

　　情節嚴重者或承擔刑責

　　昌平法院通過梳理相關案件發現，在日常生活中，還存在有人冒名辦理或者偽造材料辦理房屋轉移登記，導致房屋權利人的合法利益受到損害的情形。

　　在昌平法院審理的一起案件中，王老漢的外孫小張就通過偽造公證書的形式，向不動產登記機構申請將王老漢的房屋過戶到了自己名下，隨后小張又將房屋過戶到了陳某名下。王老漢發現后，訴至法院。

　　法院審理后認為，由于公證書系偽造，轉移登記的事實基礎已不存在，該登記行為應予以撤銷。鑒于房屋后續又發生所有權變化，該登記行為已不具有可撤銷內容，因此法院判決確認房屋由王老漢轉移登記為小張的房屋權屬轉移登記行為違法。

　　法官稱，對于房屋后期過戶到陳某名下的問題，王老漢應該先提起民事訴訟，將外孫和案外人陳某作為共同被告，確認買賣合同的效力，如果確認合同無效，王老漢可以再提起行政訴訟，要求撤銷轉移登記行為。

　　雙玉娥提示，公民應當遵守法律，增強對個人財產、重要證件的保護意識，不要輕易將身份證、房產證等重要證件交予他人。偽造公證書或國家機關公文的，既不能產生房屋所有權轉移的法律后果，情節嚴重的還將承擔刑事責任。

　　實踐中，有的房屋權利人未妥善保管房屋所有權證書及身份證件等，導致他人未經授權冒名提供真實材料辦理或者偽造材料辦理房屋轉移登記。鑒于登記機關對申請材料的審查手段有限，難以判斷申請人提交材料的真實性，導致房屋權利人的合法利益受到損害，引發糾紛。

　　對此，昌平法院建議，應強化信息化手段在房屋登記中的運用，建議不動產登記機構會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，努力實現不動產登記機構與公安、民政、稅務、工商等部門的信息互通共享。通過信息技術加大對虛假身份證件、結婚證、稅票、公證書等的審查力度，如利用人證識別技術有效識別申請辦理房屋登記的“假人”或“假證”。

　　房屋登記所涉主體諸多

　　夫妻共有房產謹慎登記

　　在涉房屋登記糾紛的案件中，夫妻間因登記原因產生糾紛的情況也較多見。很多夫妻在買房及辦理登記時，出于方便往往將二人共有房產登記為一方單獨所有。對此，法官指出，不動產物權登記遵循公示公信原則，如果夫妻一方未經另一方同意出售夫妻共有房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回的，法院不予支持。

　　賀女士與田先生婚后購買了一套房屋，登記的所有權人為田先生。2014年，田先生向案外人谷某借款130萬元，并以其名下的該套房屋作為借款的抵押擔保。后因田先生未按期償還借款，谷某提起民事訴訟，以民間借貸糾紛為由將田先生與賀女士訴至法院。賀女士稱，其在訴訟中才得知田先生將房屋擅自抵押給他人。于是賀女士另案提起行政訴訟，要求不動產登記機構撤銷該抵押登記行為。

　　法院審理后認為，不動產登記機構審查了二人提交的材料，且詢問了田先生的婚姻狀況，因此已盡到合理審慎的職責。因此所涉房屋他項權證不應撤銷，法院判決駁回了賀女士的訴訟請求。

　　據介紹，房屋登記涉及眾多利益主體，包括產權證書上記載的房屋所有權人、抵押權人等主體，也包括房屋的實際購買人、債權人、繼承人、配偶等利害關系人。此外，房屋的情況也可能比較復雜，既存在單獨所有的情況，也存在共同共有、按份共有情況。

　　昌平法院行政審判庭副庭長李麗提示，為了避免日后出現不必要的麻煩，夫妻婚后購房最好在辦理初始登記時就將房屋登記為夫妻共有，夫妻共有房產登記在一方名下時，另一方也可以到不動產登記機構辦理加名，應謹慎考量是否僅登記在一方名下。如果日后婚姻關系發生變化，房屋實際權利人應及時辦理房屋過戶或控制房產證等權利憑證。