“年中經(jīng)濟(jì)觀察·權(quán)威訪談”(六)

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，我國房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增長1.9%，1至5月為下降0.3%。6月，我國房地產(chǎn)投資同比增長8.5%，較5月提高0.4個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售面積和金額同比分別增長4.04%和12.61%，連續(xù)兩個(gè)月正增長。針對房地產(chǎn)市場如何平穩(wěn)發(fā)展等問題，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪了上海市人民政府參事、中歐國際工商學(xué)院教授盛松成。

　　盛松成表示，目前房地產(chǎn)市場基本平穩(wěn)，主要表現(xiàn)為投資增長平穩(wěn)，韌性較強(qiáng)，新開工、土地購置、銷售、房價(jià)等指標(biāo)能夠從疫情影響中快速恢復(fù)。究其原因，“房住不炒”政策保持一致和連貫是市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)。其中，供給端調(diào)控主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場投資穩(wěn)定、保障房企合理融資需求、增加土地供給，需求端調(diào)控重在堅(jiān)持和精準(zhǔn)。展望未來，從居民住房需求空間和意愿來看，房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)保持平穩(wěn)。

　　“政策的一致性和連貫性代表了決策層貫徹‘房住不炒’政策的決心，還能給予公眾堅(jiān)定的預(yù)期和信心，奠定了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)。”盛松成表示，近幾年來“房住不炒”是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)，盡管疫情對經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場造成巨大沖擊，這一基調(diào)也未曾改變。疫情發(fā)生以來，各地陸續(xù)出臺土地市場相關(guān)稅費(fèi)等一系列調(diào)整政策，旨在減緩沖擊，而非放松調(diào)控，顯示出政策前所未有的一致性和連貫性。

　　一方面，由于我國房地產(chǎn)市場矛盾的主要方面在于供給端，因此堅(jiān)持房地產(chǎn)市場供給端的調(diào)控是穩(wěn)定市場的重要保障。盛松成指出，今年以來，供給端調(diào)控的政策特征明顯，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場投資穩(wěn)定、保障房企合理融資需求、增加土地供給。

　　房地產(chǎn)投資穩(wěn)定并且韌性較強(qiáng)。從月度數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資僅在1至2月同比出現(xiàn)-16.33%的下跌，自3月以后增幅逐漸擴(kuò)大，6月達(dá)到8.5%。“只有合理的投資增長，才能有利于未來供需的平衡。”盛松成說。他分析，以商品住宅銷售指標(biāo)作為參照，投資指標(biāo)的增長幅度大、韌性強(qiáng)，且穩(wěn)定性遠(yuǎn)大于銷售指標(biāo)。盡管疫情期間，我國房地產(chǎn)市場需求下降明顯，但剛性需求仍會在未來釋放。

　　房企融資環(huán)境有所改善。盛松成表示，從融資金額來看，40個(gè)重點(diǎn)房企今年上半年融資總額為4690.49億元，同比增長11.94%；6月，房企開發(fā)投資資金來源同比增長13.2%，較5月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)兩個(gè)月正增長。同時(shí)，房企發(fā)債門檻下降、融資成本降低也是重要原因。目前，上海綠城、深圳華僑城等眾多房企發(fā)債計(jì)劃已被受理，融資成本也在不斷下降。

　　盛松成進(jìn)一步表示，隨著貨幣政策總量適度及疫情影響逐漸減小，房地產(chǎn)銷售市場回暖，房企融資環(huán)境有所改善，這將緩和房企現(xiàn)金流緊張的狀況。因此，房企會加快拿地、開工等節(jié)奏，增加房地產(chǎn)市場的供給。

　　土地市場恢復(fù)較快。5月我國土地購置面積為1601.09萬平方米，同比增長0.86%，購置費(fèi)為4460.39億元，同比增長8.69%。此外，100個(gè)大中城市住宅土地樓面均價(jià)、成交住宅土地溢價(jià)率均創(chuàng)高點(diǎn)。“土地市場相比于銷售市場受疫情影響要小，從三四月開始已逐漸恢復(fù)。”盛松成說。

　　他認(rèn)為，土地市場升溫主要受到四個(gè)方面因素的影響：第一，疫情后，各地調(diào)整了土地相關(guān)政策，比如土地款緩繳、延期繳、分期繳等；第二，房企融資環(huán)境有所改善，現(xiàn)金流相對比較充裕；第三，經(jīng)過2019年的銷售去化，房企需要購置土地來儲備項(xiàng)目；第四，地方政府推出了大量地塊且價(jià)格相對合理，刺激了房企拿地積極性。“土地市場回暖會直接加快供給量的增加，對于穩(wěn)定市場起到積極作用。”盛松成表示。

　　另一方面，在加強(qiáng)供給端調(diào)控的同時(shí)，仍需要堅(jiān)持需求端調(diào)控不放松，才能保障市場穩(wěn)定發(fā)展。“縱觀過去，歷次房價(jià)大幅上漲均伴隨需求端政策的松動(dòng)，供需相結(jié)合的調(diào)控才能保證房價(jià)穩(wěn)定。增加供給的同時(shí)還要堅(jiān)持‘限購、限貸’等需求端政策不松動(dòng)，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場基本平穩(wěn)的重要原因。”盛松成表示，部分城市借疫情出臺的降低首付、取消限購等相關(guān)政策發(fā)布后迅速撤回，表明中央對于房地產(chǎn)供需調(diào)控相結(jié)合的堅(jiān)持和決心。

　　“歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，遏制信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市是調(diào)控成功的重要舉措。”盛松成說，今年上半年，我國居民新增房貸額約為2.8萬億元(以居民中長期貸款估算)，新增房貸占新增貸款總額的比例為23.17%，基本回到2014年的水平。他表示，2020年后我國貨幣政策靈活適度，盡管6月末M2余額達(dá)到213.49萬億元的高位，但是居民新增房貸占比為近五年來新低。

　　“調(diào)控政策仍然貫徹‘房住不炒’主基調(diào)，表現(xiàn)為‘因城施策’背景下少數(shù)城市針對樓市穩(wěn)定而進(jìn)行靈活調(diào)整。目前看，基本實(shí)現(xiàn)‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’的政策目標(biāo)。”盛松成說，他相信房地產(chǎn)供需兩端平衡調(diào)控會進(jìn)一步保持“房住不炒”政策的一致性、連貫性，未來房地產(chǎn)市場將持續(xù)保持平穩(wěn)。

　　展望未來，盛松成表示，較大的住房需求是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要支撐。“從長期來看，我國住宅需求主要包括城鎮(zhèn)化過程中新增城鎮(zhèn)人口的居住需求、城鎮(zhèn)存量住房的折舊拆遷需求以及改善需求。未來十年城鎮(zhèn)住宅總需求約為97.8億平方米，仍然存在較大的需求空間。”他說。