市民劉女士最近看上一套二手房，簽訂合同時，她在“山西省存量房買賣合同”上看到一項關于“居住權”的規定。劉女士很納悶，什么是“居住權”？這樣的房子還能買嗎？對此，太原市房地產交易大廳的工作人員表示，二手房交易，不僅需要看是否存在抵押、是否存在租賃，還要看是否存在“居住權”，一旦存在“居住權”，房產交易就不是那么簡單了。

　　“居住權”是指對他人所有的住房及其附屬設施占有、使用的權利。它和“不動產所有權”之間存在一定的法律空隙，在《民法典》頒布前，消費者在房屋交易、贈與等環節中，因為所有權益和居住事實的矛盾，導致相關糾紛。今年1月1日正式實施的《民法典》明確了“居住權”。《民法典》第三百六十六條規定：“‘居住權’人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”第三百六十七條規定：設立‘居住權’，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。‘居住權’合同一般包括當事人的姓名或者名稱和住所；住宅的位置；居住的條件和要求；居住權期限；解決爭議的方法。第三百六十八條規定：“設立‘居住權’的，應當向登記機構申請居住權登記。‘居住權’自登記時設立。”

　　法律界人士郭濤表示，“居住權”不得轉讓、繼承。設立“居住權”的住宅不得出租，“居住權”期間屆滿或者居住權人死亡的，“居住權”消滅。這相當于在房屋所有權之外，新設立“居住權”。“居住權”只能保障居住，不能繼承轉讓。即便如此，房子只要設立了“居住權”，即使沒有房產證，也可長時間乃至終生居住。新業主即便事后獲得不動產證、拿到所有權，也無法改變“居住權”已經存在的現實，沒有權利趕走居住權人。“居住權”的期限，可以自行設立，5年、10年、20年均可，也可是終生。

　　比如，老父親為兒子購買了房產，所有權證上登記的是兒子的名字，并與兒子協商，為老伴辦理了此處房產的“終生居住權”登記手續。那么，在老伴去世之前，兒子未征得老伴同意，即使持有不動產權證，該房產也不可以交易，不可以出租，也無權將人趕走。當然，老伴只能居住，沒有資格轉讓買賣。

　　“居住權”作為新明確的權利，是法律對房屋居住人權利的保護。它與我們的生活息息相關，并將會成為影響房產交易中的關鍵要素。記者在“山西省存量房買賣合同示范文本”中看到，第一章第二條第五款已經對“居住權”有所明確，其中提到，“出賣人保證該房屋未設立‘居住權’”“該房屋在本合同生效之前已設立‘居住權’，買賣雙方約定為……”可見，“居住權”成為交易環節中一個重要的存在，該權利設立后，在房產交易中，消費者便能預判更多的潛在風險，保護自身的合法權益。