8月底，上海市發(fā)布住宅維修資金管理新規(guī)，明確不同住宅類型維修資金的歸集標準和資金使用程序等。
“新華視點”記者在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，越來越多的住宅進入設(shè)計使用年限的中后期，部分小區(qū)住宅專項維修資金存在續(xù)交難、使用難等問題。對此，如何破解？
數(shù)額少，續(xù)交難
建于1998年的上海市黃浦區(qū)復興苑小區(qū)，曾由于維修資金不足，各種公共設(shè)施嚴重老化，且存在安全隱患，4臺客運電梯、2臺貨運電梯長期處于超期服役狀態(tài)。后來，社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司成立專項小組，通過居民眾籌補足138萬元維修資金缺口，解決了電梯更換問題。
如今，我國進入“中年維修期”的住房逐漸增多，房屋集中老化風險加劇。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心數(shù)據(jù)，截至2022年底，城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%。這意味著這些房屋將進入設(shè)計使用年限的中后期，且該比例還將不斷增加。
“房屋老化安全隱患不容忽視，房屋公共設(shè)施設(shè)備的維修和更新需求日漸增多，部分小區(qū)維修資金不足問題日益凸顯。”易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進說。
記者在上海一個建于1998年的小區(qū)的賬本上看到，該小區(qū)首期維修資金募資額超過180萬元，幾乎消耗殆盡，目前余額僅剩1500多元，亟待續(xù)交。
這一現(xiàn)象并不罕見。根據(jù)上海市物業(yè)管理事務中心統(tǒng)計，截至2023年底，上海商品住宅維修資金低于首期交存金額30%的小區(qū)有400余個。在天津濱海新區(qū)，無專項維修資金的房屋約占25%。
根據(jù)原建設(shè)部和財政部聯(lián)合頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。
多地基層干部感慨：“讓業(yè)主掏錢的工作實在太難了，連物業(yè)費都很難交齊，更何況維修資金。”
居民為何不愿意續(xù)交？記者走訪多個老舊小區(qū)發(fā)現(xiàn)，居民的顧慮多集中于“以前的維修資金花哪了”“我交了錢別人不交怎么辦”“交錢后怎么確保資金會合理使用”等。
一些地方維修資金的交款基數(shù)標準多年未變，亟待根據(jù)實際情況予以調(diào)整。
以上海為例，目前商品住宅首期專項維修資金交納標準是以新建商品住宅每平方米建筑面積成本價1295元為基數(shù)乘以一定系數(shù)，該基數(shù)自2000年確定至今已經(jīng)使用了20余年。北京商品住宅的最高交納標準為每平方米200元，自2009年以來未調(diào)整過。
使用門檻高，挪用現(xiàn)象時有發(fā)生
業(yè)內(nèi)人士表示，維修資金使用門檻高、手續(xù)復雜，有時難以發(fā)揮應有的保障作用。
“使用維修資金一般要組織召開全體業(yè)主大會。對于超大規(guī)模的小區(qū)，把幾千名業(yè)主召集起來開會，是一個不容易完成的任務?！北本┮幻值栏刹空f。
對于維修資金的使用，多數(shù)城市采用審批制。即使業(yè)主大會表決通過，監(jiān)管部門也可能會以使用依據(jù)不充分為由，否定動用資金的提議，因為審批制意味著審批部門要擔責。
湖南省株洲市住建局有關(guān)負責人表示，維修資金使用牽涉多方利益，加上小區(qū)自治機制不完善，業(yè)主意見難以統(tǒng)一，導致使用較難。以電梯故障為例，啟動使用維修資金程序短則一周，長則數(shù)月，且容易起糾紛。
部分小區(qū)還存在維修資金被濫用、挪用問題。如江西南昌某小區(qū)業(yè)主曾向政府投訴開發(fā)商挪用維修資金1600多萬元，導致1300多戶業(yè)主房產(chǎn)證無法辦理；河南鄭州一家物業(yè)公司以“走緊急程序”為名私自挪用維修資金17萬余元，2000多戶業(yè)主毫不知情。
維修資金為何會被挪用？記者調(diào)查了解到，部分地區(qū)維修資金收費程序不夠規(guī)范，允許由開發(fā)商或物業(yè)服務企業(yè)代收首期歸集款，給后期違規(guī)挪用提供了空間。
此外，一些地方的物業(yè)管理規(guī)定均允許，當出現(xiàn)電梯故障、火災、外墻脫落等緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會可“先斬后奏”，立即采取應急防范措施。
一些物業(yè)公司等濫用緊急程序，甚至偽造業(yè)主決策文件套取維修資金的情況也時有發(fā)生。南京市江寧區(qū)某小區(qū)曾在業(yè)主不知情的情況下挪用1600萬元維修資金進行消防改造；長沙市某小區(qū)物業(yè)公司長期偽造業(yè)主簽字，私自動用維修資金。
多渠道籌集，提升使用效率
業(yè)內(nèi)專家呼吁，針對維修資金續(xù)交難、使用難等問題，進一步完善相關(guān)制度，實現(xiàn)多渠道籌集、嚴格監(jiān)管，提升維修資金使用效率，充分發(fā)揮維修資金保障功能。
首先，要多渠道補充賬戶資金。近年來，多地探索將小區(qū)停車費、廣告費等公共收益用于補充維修資金。如寧波、徐州等地引導小區(qū)業(yè)委會將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等產(chǎn)生的公共收益用來補充維修資金。
一些地方出臺措施抓好維修資金的籌集、續(xù)交。近期，天津市要求，已完成老舊小區(qū)改造但未建立住宅專項維修資金的小區(qū)，業(yè)主委員會應當組織籌集專項維修資金。長沙市新修改的物業(yè)專項維修資金管理辦法規(guī)定，續(xù)交的物業(yè)專項維修資金可以一次性交存，也可以隨物業(yè)管理費逐月交存。
其次，優(yōu)化操作流程，破解“錢不好用”難題。株洲市發(fā)布物業(yè)專項維修資金統(tǒng)籌賬戶購買電梯維修保險改革試點操作流程，試點最快7個工作日內(nèi)完成整個流程；同時，在維修資金使用中引入商業(yè)保險機制等。
上海市物業(yè)管理事務中心有關(guān)負責人表示，維修資金的使用應以便民利民為原則，優(yōu)化流程，提升效率。目前，上海正在試點推行業(yè)主線上參與表決，提升表決便利性；同時，積極探索推進維修資金預算使用年度計劃試點工作，力求實現(xiàn)“多事一議、簡化表決、公開透明”。
針對部分地區(qū)目前存在的維修資金管理漏洞問題，北京林業(yè)大學經(jīng)濟管理學院物業(yè)管理系主任程鵬建議，建立更加規(guī)范的維修資金管理和使用制度，引進第三方審計，對資金使用情況開展全過程評價，并加大對相關(guān)違法犯罪行為的打擊力度。
“房子和人一樣，會‘變老’，會‘生病’，需要保護和維修。維修資金對保證房屋安全、提高居住品質(zhì)是非常必要的?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，應提高居民對維修資金作用的認識，業(yè)委會、物業(yè)應和業(yè)主進行持續(xù)、公開透明的溝通，而不是收錢的時候再去溝通。
