智庫話題：

　　根據(jù)媒體報(bào)道的消息顯示，樓市下行的趨勢已然成了行業(yè)共識，本想趁著“金九”回籠一筆資金的各大房企，盡管采取了降價(jià)促銷手段，但效果卻是微乎其微，樓市中傳統(tǒng)的黃金九月今年似乎無金可言。

　　今年二季度以來，房地產(chǎn)融資進(jìn)一步收緊，各種調(diào)控政策的出臺，使得各房企融資成本以及現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步提升，在此背景下，全國土地市場整體呈現(xiàn)降溫的態(tài)勢。持續(xù)低迷的市場環(huán)境，宣告了今年樓市的“金九”不再出現(xiàn)，而“銀十”或也將難以出色。

　　9月份的太原樓市助推加碼，眾多樓盤紛紛開盤入市，迎來了一波小高峰，共開盤加推12次，其中7項(xiàng)目為首次面市。9月太原樓市開盤加推次數(shù)與8月持平%，較去年同期下降7.69%。

　　智庫專家：

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家軒仔

　　太原，一向是全省房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場、風(fēng)向標(biāo)。2019年太原樓市的表現(xiàn)均不如往年，供應(yīng)面積放緩，成交面積下滑，部分房地產(chǎn)商重拾促銷措施，政府出臺政策保障剛需，樓市天平正逐漸向購房者傾斜。

　　政策“以穩(wěn)為主”市場供求雙降

　　上半年以來，房地產(chǎn)政策“以穩(wěn)為主”。中央明確提出堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。2019年上半年太原出臺政策主要圍繞人才、人口落戶、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展等方面。房地產(chǎn)市場處于橫盤期，供求量降，價(jià)格結(jié)構(gòu)性漲幅均衡。

　　在趨穩(wěn)的樓市調(diào)控政策之下，2019年上半年太原商品房市場供應(yīng)面積同比下降30%左右，成交面積和金額同比下降20%—30%，供貨不足影響成交，市場整體客戶轉(zhuǎn)化率相對去年偏低，首置項(xiàng)目客戶轉(zhuǎn)化率為16%，剛性需求釋放，80—100平米產(chǎn)品供求明顯增加，占比增加7.26%；140平米以上產(chǎn)品去化率同比下降，160-180平米供應(yīng)占比下降5.17%，去化率低。

　　城市繼續(xù)擴(kuò)容多板塊樓面價(jià)漲土地價(jià)值提升

　　地價(jià)作為房地產(chǎn)最重要的成本構(gòu)成要素，被普遍認(rèn)為是房價(jià)上漲的“罪魁禍?zhǔn)住薄Ｔ谏习肽晏瓨鞘泄┣箅p降的局面下，地價(jià)卻逆市而上，表現(xiàn)搶眼。

　　2016年俗稱太原“地王年”，但2019年上半年拍賣土地成交樓面價(jià)于溢價(jià)率遠(yuǎn)高于2016年，達(dá)到歷年來最高。2019年上半年太原平均樓面地價(jià)2745元/平米，同比上漲24%；溢價(jià)率15%，同比上漲107%。此外，受太原城市擴(kuò)容，多數(shù)板塊樓面價(jià)同比上漲，土地價(jià)值提升。從板塊樓面價(jià)上漲分布及土地成交量來看，河西開發(fā)熱度高于河?xùn)|，或?qū)⒊蔀槲磥?-2年內(nèi)的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　各板塊樓面地價(jià)

　　2019年上半年太原土地供求主力均為城改用地。在2018年底城改叫停，已簽約城改用地于2019年上半年集中釋放與確權(quán)，2019年上半年供應(yīng)建筑面積963萬平方米，同比上漲2.9倍，成交建筑面積987萬平方米，同比上漲3.4倍，其中供應(yīng)建面城改用地占比約84%，成交建面城改用地占比約76%。城改用地的集中確權(quán)，將加快項(xiàng)目入市節(jié)奏，為二級市場提供充足的供應(yīng)動力。

　　房價(jià)增速放緩梯度劃分明顯下半年萬柏林成主力供應(yīng)區(qū)

　　2018年下半年至2019年上半年，太原樓市進(jìn)入橫盤期，各類型市場均價(jià)增速放緩。其中，住宅市場均價(jià)穩(wěn)定，達(dá)到10000—12000元/平方米，公寓價(jià)格小幅上漲。各區(qū)板塊房價(jià)梯度劃分明顯，具體表現(xiàn)為：

　　東中環(huán)以東、西北環(huán)線板塊價(jià)格在10000—12000元/平方米之間，多為首置首改聚集地；

　　成交均價(jià)在15000元/平方米左右多分布在南中環(huán)、長風(fēng)西街、龍城大街、長風(fēng)中心板塊及城郊森林南北板塊；

　　萬元以下的板塊多分布在城市最南、最北邊，開發(fā)程度較低的區(qū)域。

　　2019年上半年共有10個(gè)新項(xiàng)目開盤，下發(fā)預(yù)售量為488萬平方米。下半年太原待入市項(xiàng)目約27個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)面積286萬平方米，其中剛需類項(xiàng)目預(yù)計(jì)推貨量158萬平方米，中高端102萬平方米，高端25萬平方米。根據(jù)限購后一年市場情況來看，預(yù)計(jì)下半年首置首改市場表現(xiàn)向好，中高端及高端市場轉(zhuǎn)化率、開盤去化率降低。另從區(qū)域潛在供應(yīng)量來看，萬柏林區(qū)待入市體量最多，已拿地未推量占30%，將是下半年主力供應(yīng)區(qū)。

　　太原房地產(chǎn)市場仍處于限購橫盤期，從市場看，2019年下半年房地產(chǎn)市場供應(yīng)端貨量充足，或?qū)⒋碳ば枨罅吭黾樱瑒傂桀惍a(chǎn)品將是市場成交主力。