上周末，央行發布公告稱，為深化利率市場化改革，宣布明年3月到8月推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換，促進貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換，房貸用戶可與銀行重簽合同，約定固定利率或“LPR+加點”兩種利率形式。但由于專業性太強，很多讀者表示看不懂。那么這一轉換意味著什么呢？您家的房貸轉換成哪種形式最劃算呢？今天，揚子晚報/紫牛新聞記者用通俗易懂的方式，手把手將換算方法教給您。
【政策要點】明年3月到8月任意時點房貸客戶要選利率“換錨”方式
12月28日，央行發布了一條重磅消息，存量房貸利率定價基準要改了，從明年3月1日開始，定價基準開始轉換為LPR，不再掛鉤以前的基準利率了。
揚子晚報/紫牛新聞記者了解到，個人住房貸款一般都是5年期以上的商業貸款，以前錨定基準利率，按基準利率上浮或打折；2019年10月8日以后的增量房貸利率錨定LPR，LPR是每個月公布一次的貸款市場報價利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房貸利率在LPR基礎上加點作為最終利率。按照以前的算法，掛鉤基準利率的房貸利率在央行貸款基準利率發生變化時才有變化，而掛鉤LPR的利率會隨著LPR變化而變化，LPR每個月公布一次。
那么，存量房貸利率定價基準具體怎么調整呢？央行公告中給出了兩種轉換選擇方案。
第一種：將房貸利率轉換為固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。業內人士分析稱，選擇固定利率后，以后還房貸期限內利率不再浮動。
第二種：從基準利率切換到LPR，選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率，LPR每月公布一次，是不斷變動的，意味著，如果選擇“LPR+加點”利率，那么，以后的房貸利率將隨著LPR的升降而可升可降，月供也可能變多或變少。
【具體計算】
固定利率客戶，利率不再浮動
切換LPR客戶，“差值”保持不變
揚子晚報/紫牛新聞記者了解到，央行公告顯示，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。如何計算“新利率”，房貸客戶們在面臨選擇時犯了難，到底哪種形式比較劃算呢？
揚子晚報記者舉例計算如下：
客戶A在2012年年底購房，當時享受的房貸利率折扣為85折，按照現在的基準利率算，他的貸款利率為基準利率(4.9%)×0.85=4.17%。
按照第一種方式，房貸客戶A與銀行協商后續的利率為固定利率4.17%，則以后無論外部環境如何改變，他都按照4.17%的房貸利率進行還貸。
而按照第二種形式，客戶A需要先計算與LPR的差值。在加點數值方面，加點數值為原合同最近的執行利率(4.17%)與2019年12月LPR(4.8%)的差值(這個案例中，差值為負0.63%)，那么，在合同剩余期限內，這個差值一直保持負0.63%不變。比如未來LPR上行到5.2%，那么，該客戶的房貸利率屆時將為5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率(4.17%)；但是假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時執行的房貸利率為3.57%，低于固定利率。
若客戶B是2018年購房，房貸利率為基準利率上浮10%，則他目前執行的房貸利率為4.9%×(1+10%)=5.39%，按照第一種方式，他可以與銀行約定后續按照固定利率5.39%進行還貸；但按照第二種方式，他當前利率與2019年12月LPR(4.8%)的差值為0.59%。假如未來LPR上行，則他的貸款利率也會相應上行，但假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時執行的房貸利率為4.2%+0.59%=4.79%，低于他所選擇的固定利率。
可以看出，隨著未來LPR走勢不同，房貸利率的變化一目了然。
【專家說法】 LPR利率長期看，下行空間大看重穩定，也可選固定利率
揚子晚報/紫牛新聞記者通過計算得知，選擇哪種形式更劃算取決于未來LPR的走勢，當未來LPR處于下行空間時，選擇掛鉤LPR的利率會更劃算。 LPR每個月都浮動，是不是房貸利率也是每個月浮動一次？據介紹，目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。但金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為1年。
據介紹，此次央行新政主要影響的是2020年前購房、使用商業貸款并且參考貸款基準利率定價的購房者。業內專家表示，對于貸款剩余期限較短，貸款剩余額度也較少的購房者，兩種方式的差別不大。但對于貸款額度和貸款年限都比較長的購房者，選擇隨行就市更有利。融360大數據研究院房貸分析師李萬賦在接受揚子晚報/紫牛新聞記者采訪時表示，從中長期看，LPR利率水平下行空間大。在LPR繼續下行行情下，用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。
中國民生銀行首席研究員溫彬認為，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。
