2022年各地房貸政策的調整動作，自開年便漸漸有了聲響。

　　下調公積金貸款最低首付比例，實行“只認貸不認房”的認定標準，提高公積金貸款最高額度……搶在商業銀行貸款調整之前的，是多地公積金貸款政策的松動。

　　廣西北海：降低公積金貸款首付比例

　　1月12日，北海市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低公積金貸款的首付比例，北海也成為今年全國首個降低首付比例的城市。

　　《通知》中最核心的內容是，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。

　　“此類降低首付的政策，比貸款額度提高、利率下降或者說放款節奏放快更為有效。因為首付比例下調，客觀上使得購房者的購房壓力明顯下降。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

　　北海此番直接“上猛藥”，也是因為其樓市正處于非常需要鼓勵交易的狀態。廣西壯族自治區統計局發布的數據顯示，北海2021年1-12月累計商品房銷售面積279.27萬㎡，同比增長3.9%，累計銷售額166.92億元，同比下降4%。

　　易居研究院中國百城庫存報告數據也顯示，北海樓市2021年年底去庫存周期為23.7個月，總體上處于庫存去化相對困難的城市。

　　下行的房地產市場行情呼吁著政策，嚴躍進認為，預計后續全國其他城市也會積極跟進，甚至包括商業銀行貸款等方面也會有降低首付的動作和表現。

　　四川自貢：取消“認房又認貸”

　　1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金政策相關問題的通知》，放寬了住房套數認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準。

　　通知明確，既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業貸款，按二套房貸款政策執行。

　　此前，自貢對公積金貸款首套房的認定標準為“認房又認貸”：房屋登記信息系統中無成套住房，征信報告中既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款。

　　“換句話說，不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進行。”嚴躍進解釋稱，類似規定顯然降低了門檻，使得更多購房者可以按照首套房的比例認購住房，即從首付40%下調到20%，顯然具有非常好的刺激效應。

　　58安居客房產研究院分院院長張波認為，自貢實行“認貸不認房”的政策，實際就是調控的放松，住房套數的認定由“雙標尺”減為“單標尺”，對于提升市場成交有一定幫助。

　　自貢市公積金中心曾在《自貢市住房公積金2020年年度報告》中披露，2016年至2018年，由于政策性因素，該市公積金存繳增速保持在10%以上；2019、2020年增速回落至3%左右，增長放緩。公積金繳存擴面增長乏力的現象已經出現。

　　“這一政策對改善人群有一定利好，如前期未使用公積金貸款，換房過程中按首套房來執行，首付條件和貸款利率都會更為有利。”張波表示。

　　提振市場信心，促進合理住房需求釋放

　　除了上述兩地，近期還有南寧、青島、濟南、馬鞍山、寧波等多個城市調整了公積金細則，內容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款次數、戶籍限制、貸款條件以及生育二孩三孩提升貸款額度等。

　　早在2021年四季度，多地已經開始進行公積金政策的調整。中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜指出，2021年底公積金政策調整多對針對人才、新市民等群體。

　　“今年以來，部分城市調整認貸不認房的認定標準、下調最低首付比率等，公積金調整的力度不斷加強，覆蓋范圍亦在進一步擴大。”陳文靜認為，公積金政策的調整一定程度上有利于提振市場信心，促進合理需求的積極釋放。

　　中央經濟工作會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。何為合理住房需求？銀保監會此前表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。即合理住房需求既包括剛性自住需求，也包括改善性住房需求。

　　陳文靜認為，短期看，預計房地產信貸環境將持續改善，接下來將有更多城市跟進調整公積金政策，但公積金限貸認定標準的放寬或更多的在中小城市推進，大城市調整預期較小。